Prescrição de ressarcimento por reformas começa com rescisão do aluguel, diz STJ

A contagem do prazo prescricional de três anos que o locatário de um imóvel tem para cobrar do locador pelo ressarcimento por reformas e melhorias feitas começa com a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes. Se ela ocorre por decisão judicial, considera-se como marco inicial o trânsito em julgado dessa ação.

Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial de uma locadora de imóvel comercial que teve o contrato rescindido em ação de despejo, motivada pela falta de pagamento do aluguel. Em reconvenção, pediu ressarcimento pelas benfeitorias uteis promovidas no imóvel.

O prazo prescricional para hipóteses de pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa é de três anos, conforme o parágrafo 3º do artigo 206 do Código Civil. As benfeitorias foram feitas no imóvel entre outubro e dezembro de 2011. Já a ação de despejo foi proposta em 2015.

Para o Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a prescrição para o ressarcimento da locatária começou quando ela fez o desembolso pelas reformas e, portanto, já não seria cabível quando foi ajuizada a ação de despejo. Inclusive porque esta ocorreu por sua culpa exclusiva, já que tornou-se inadimplente.

Relatora, a ministra Nancy Andrighi reformou a decisão. Segundo ela, a pretensão da indenização por benfeitorias é decorrência lógica da procedência do pedido de resolução do contrato, cujo resultado prático é o retorno das partes ao estado anterior.

"Somente nasceu para a recorrente a pretensão de indenização pelas benfeitorias com a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes, devendo-se considerar como termo inicial para a fluência do prazo prescricional, portanto, a data do trânsito em julgado da sentença que determinou tal rescisão", disse.

No caso, não houve a prescrição, inclusive porque a pretensão de reembolso foi feito em reconvenção — antes mesmo do trânsito em julgado da ação de despejo.

Fonte: Danilo Vital para Conjur

O acórdão restou com a seguinte ementa:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUERES. RECONVENÇÃO. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS ÚTEIS REALIZADAS NO IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA QUE RESCINDIU O CONTRATO. 1. Ação de despejo cumulada com cobrança de alugueres, em virtude do inadimplemento de débitos locatícios. 2. Ação ajuizada em 04/11/2015. Recurso especial concluso ao gabinete em 22/01/2019. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é averiguar se está fulminada pela prescrição a pretensão da recorrente de ressarcimento de benfeitorias úteis, definindo, para tanto, qual é o termo inicial do prazo prescricional aplicável à espécie – se a data do desembolso dos valores investidos pela locatária ou se a data do trânsito em julgado da sentença que rescindiu o contrato de locação firmado entre as partes. 4. A pretensão da indenização por benfeitorias é decorrência lógica da procedência do pedido de resolução do contrato, cujo resultado prático é o retorno das partes ao estado anterior. 5. O prazo prescricional do pedido de indenização por benfeitorias tem início com o trânsito em julgado do acórdão da ação de rescisão do contrato. 6. Recurso especial conhecido e provido. (STJ – RECURSO ESPECIAL Nº 1.791.837 – DF (2019/0009399-2) RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI – julgado em 17 de novembro de 2020)

Extrai-se do voto da e. Relatora:

Destarte, mister reconhecer que a efetiva lesão à recorrente somente ocorreu com o trânsito em julgado da sentença que rescindiu o contrato entre as partes, momento em que surgiu eventual direito à pretensão de ressarcimento.

Registra-se que, mutatis mutandis, há precedente deste STJ – também deste órgão julgador – compartilhando do mesmo entendimento, a despeito de a questão ter sido analisada sob a ótica da rescisão de contrato de compra e venda de imóvel:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. RESCISÃO DO CONTRATO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PEDIDO DE RESSARCIMENTO DAS BENFEITORIAS REALIZADAS. PRAZO PRESCRICIONAL. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA QUE RESCINDIU O CONTRATO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 83 DO STJ. (..) 2. A Corte de origem dirimiu a controvérsia em conformidade com a orientação firmada nesta Corte, no sentido de que o prazo prescricional do pedido de indenização por benfeitorias tem início com o trânsito em julgado do acórdão da ação de rescisão do contrato. Precedentes. 3. O Tribunal a quo reconheceu que o prazo prescricional aplicável à espécie é de 3 anos, fixando como termo inicial a data de 15/2/2012, quando ocorreu o trânsito em julgado da sentença que rescindiu o contrato de compra e venda de imóvel rural. Ajuizada a ação aos 4/7/2012, não há falar em prescrição, conforme consignado no acórdão recorrido. 4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, mantém-se a decisão proferida, por não haver motivos para a sua alteração. 5. Agravo regimental não provido (AgRg no AREsp 726.491/MS, 3ª Turma, DJe 09/11/2016).

Finaliza afirmando que "Não há que se falar, portanto, em ocorrência de prescrição, tendo em vista que o pleito da recorrente foi realizado por meio de reconvenção, isto é, antes mesmo de ter sido proferida a sentença que determinou a rescisão contratual".

Acordão na íntegra.

Fonte: Correio Forense.