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11 de Agosto de 2022

O Programa Casa Verde e Amarela.

Síntese das modificações e implementos trazidos pela Lei 14.118/21.

Tatiane Cadorin, Advogado
Publicado por Tatiane Cadorin
há 2 anos

Por Tatiane Ghisi Cadorin, Alini Marcon Januário Ferraz e Franklyn de Figueredo.

A Lei 14.118/21, sancionada pelo Presidente Jair Bolsonaro, é oriunda da Medida Provisória 996/2020, a qual havia sido aprovada pela Câmara no final de 2020. A legislação foi criada para substituir o, até então, Programa Minha Casa, Minha Vida, criado pela Lei 11.977/09, durante o mandato do ex-Presidente Lula.

Os contratos referentes ao Minha Casa, Minha Vida, continuam regidos pelas regras originais, mesmo aqueles assinados depois da edição da Medida Provisória 996/2020.

1. O PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA

As principais inovações do Casa Verde e Amarela são a criação de linhas de crédito para reforma de casas prontas e o aumento dos valores totais dos imóveis que poderão ser financiados. Além disso, criou-se a possibilidade de financiamento da Regularização Fundiária Urbana, instituto regulamentado pela Lei 13.465/17 (SIQUEIRA, 2021, p. 1).

O novo programa habitacional terá como órgão gestor o Ministério do Desenvolvimento Regional e custeado por recursos orçamentários, de fundos habitacionais e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

Conforme a legislação, o programa criou três faixas de renda: (i) até R$ 2 mil; (ii) de R$ 2 mil a R$ 4 mil; e de (iii) R$ 4 mil a R$ 7 mil. Somente a faixa com renda até R$ 4 mil em área urbana e com renda anual de até R$ 48 mil na área rural poderão contar com ajuda extra da União para adequar as parcelas ao orçamento familiar (SIQUEIRA, 2021, p. 1). Senão vejamos:

Art. 1º É instituído o Programa Casa Verde e Amarela, com a finalidade de promover o direito à moradia a famílias residentes em áreas urbanas com renda mensal de até R$ 7.000,00 (sete mil reais) e a famílias residentes em áreas rurais com renda anual de até R$ 84.000,00 (oitenta e quatro mil reais), associado ao desenvolvimento econômico, à geração de trabalho e de renda e à elevação dos padrões de habitabilidade e de qualidade de vida da população urbana e rural.
§ 1º Na hipótese de contratação de operações de financiamento habitacional, a concessão de subvenções econômicas com recursos orçamentários da União fica limitada ao atendimento de famílias em áreas urbanas com renda mensal de até R$ 4.000,00 (quatro mil reais) e de agricultores e trabalhadores rurais em áreas rurais com renda anual de até R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil reais) (BRASIL, Lei 14.118, 2021).

Com relação às taxas de juros relativas ao financiamento, a média deve permanecer em aproximadamente 5% ao ano, entretanto, para os estados do Norte e do Nordeste, o percentual poderá ser menor, de 4,5% ou mesmo 4,25%, a depender da faixa de renda familiar.

A norma prevê, ainda, a possibilidade da União destinar terrenos de sua propriedade a participantes privados do programa, sem necessidade de autorização legislativa, desde que realizada licitação (SIQUEIRA, 2021, p. 1).

2. DETERMINAÇÃO DA LEGISLAÇÃO EM RELAÇÃO ÀS MULHERES

Uma outra disposição que chama à atenção, foi a preferência de financiamento oferecido às mulheres chefes de família. O art. 13 assim dispõe:

Art. 13. Os contratos e os registros efetivados no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela serão formalizados, preferencialmente, em nome da mulher e, na hipótese de esta ser chefe de família, poderão ser firmados independentemente da outorga do cônjuge, afastada a aplicação do disposto nos arts. 1.647, 1.648 e 1.649 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).§ 1º O contrato firmado na forma prevista no caput deste artigo será registrado no cartório de registro de imóveis competente, sem a exigência de dados relativos ao cônjuge ou ao companheiro e ao regime de bens.
§ 2º O disposto neste artigo não se aplica aos contratos de financiamento firmados com recursos do FGTS (BRASIL, Lei 14.118, 2021) (Grifou-se).

Pela redação acima descrita, caso a mulher seja chefe de família, não poderá ser aplicada a regra contida no Código Civil que restringe ao cônjuge alienar ou gravar ônus real em bens imóveis sem a autorização do outro (BRASIL, CC, 2021).

A lei determina, portanto, que o contrato habitacional, assim como o registro do imóvel será feito, preferencialmente, em nome da mulher, contudo, já salienta que eventuais prejuízos sofridos em razão da regra deverão ser resolvidos através de ação judicial de perdas e danos (art. 15, da Lei 14.118/21).

A norma vai ainda mais longe, tratando, inclusive, sobre as hipóteses de divórcio e dissolução de união estável, consoante art. 14, in verbis:

Art. 14. Nas hipóteses de dissolução de união estável, separação ou divórcio, o título de propriedade do imóvel adquirido, construído ou regularizado pelo Programa Casa Verde e Amarela na constância do casamento ou da união estável será registrado em nome da mulher ou a ela transferido, independentemente do regime de bens aplicável, excetuadas as operações de financiamento habitacional firmadas com recursos do FGTS.
Parágrafo único. Na hipótese de haver filhos do casal e a guarda ser atribuída exclusivamente ao homem, o título da propriedade do imóvel construído ou adquirido será registrado em seu nome ou a ele transferido, revertida a titularidade em favor da mulher caso a guarda dos filhos seja a ela posteriormente atribuída (BRASIL, Lei 14.118, 2021) (grifou-se).

Sendo assim, a propriedade do imóvel comprado ou regularizado pelo programa durante a relação matrimonial ou convivência ficará com a mulher, independentemente do regime de bens (comunhão parcial ou total ou separação total de bens).

As únicas exceções são para operações financiadas com recursos do FGTS e quando a guarda dos filhos for exclusiva do homem. Nesta última situação, o imóvel será registrado em seu nome ou transferido a ele, consoante caput e parágrafo único do artigo acima.

De pronto, salienta-se que, apesar da intenção do legislador seja evitar que "mães solo" fiquem desamparadas, na prática, não há informações de como irá se proceder a comprovação da situação da mulher perante a família, em especial, de como comprovar que a referida é chefe de sua família.

Devemos lembrar que a proposta de favorecer mães solteiras ou chefes de família já vinha sendo aplicada para o recebimento de auxílio emergencial. Neste caso, a comprovação era feita através de instrumento de guarda ou pela renda familiar composta apenas pela mulher. Entretanto, tal circunstância é passível de fraudes e não garantiu a veracidade das situação familiar da beneficiária, uma vez que diversas pessoas receberam o benefício de forma ilícita.

Verifica-se, portanto, que ao tratar da figura feminina a norma não levou em consideração os relacionamentos homossexuais, bem como o fato de nem sempre a mulher ser titular financeira do financiamento habitacional, fato que poderá gerar desavenças.

Em contínuo, o parágrafo único do art. 14, acima descrito, estipulou a guarda e sua vinculação à habitação, fato que, certamente, cominará em brigas judiciais exaustivas, com genitores que buscarão a reversão ou estipulação dos cuidados da criança única e exclusivamente para permanecer no imóvel.

Nesse sentido, o artigo mencionado não levou em consideração a existência de diversos tipos de guardas, inclusive as alternadas ou compartilhadas onde a criança guarnece sob responsabilidade de ambos os genitores, bem como o transtorno dos registros imobiliários que deverão se adequar as mudanças familiares junto à matrícula.

Cabe esclarecer que a legislação anterior, tal qual lei 11.977/09, já estipulava redação semelhante nos artigos 35 e 35-A, os quais já foram objeto de decisões judiciais estaduais quanto à sua inconstitucionalidade, nesse sentido, caberá aguardar os pronunciamentos judiciais a respeito da nova legislação.

3. OS CONTRATOS REGIDOS PELO MINHA CASA, MINHA VIDA

Como informado anteriormente, os contratos regidos pelo programa anterior não serão afetados pelo novo regramento, mesmo aqueles assinados depois da edição da MP 996/2020.

Entretanto, o novo programa permite a transferência de imóveis construídos pelo Minha Casa, Minha Vida e retomados por falta de pagamento, dessa forma, essas unidades habitacionais serão destinadas à compra por outro beneficiário a ser indicado (SANTOS, 2021, p.1).

A Legislação prevê ainda sobre a possibilidade dos entes federativos intervirem em prol da família devedora:

Outra hipótese é a doação aos estados e municípios, se eles pagarem a dívida para que a família devedora permaneça no imóvel ou para serem destinados a outros programas de interesse social. Já as moradias sem condições de serem habitadas poderão ser vendidas conforme definir o regulamento. A prioridade será para uso em programas habitacionais e para pessoas que cumpram os requisitos do programa habitacional (SANTOS, 2021, p.1).

Essa subvenção poderá ser acumulada com os descontos concedidos nas operações com recursos do FGTS e com outras fornecidas através de programas habitacionais estaduais ou municipais.

Com relação aos procedimentos de Regularização Fundiária, as subvenções com dinheiro do orçamento federal poderão beneficiar somente famílias de baixa renda em núcleos informais urbanos assim declarados pela municipalidade.

4. ORIENTAÇÕES QUANTO AOS FUNDOS FINANCIADORES E O REGISTRO DE IMÓVEIS

Para garantir o acesso e viabilidade do programa para as famílias de baixa renda, os beneficiários das unidades construídas contarão com isenção no pagamento de taxas de escrituração e registro, dando continuidade ao já previsto na Lei 11.977/09.

Nesse sentido, o texto da lei prevê que os fundos estaduais usados para compensar os cartórios pelo serviço gratuito poderão receber recursos de fundos federais de habitação sem necessidade de acordo, contrato ou qualquer outro instrumento, modificando o art. 12, da Lei do Sistema Nacional de Habitação e Interesse Social (Lei 11.124/2005), senão vejamos:

Art. 12.
[...]
§ 7º Observado o disposto no art. 73 da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, os recursos referidos no § 4º do art. 11 desta Lei serão transferidos, a título de complementação, aos fundos estaduais criados para esse fim, independentemente da celebração de convênio, de ajuste, de acordo, de contrato ou de instrumento congênere, conforme disciplinado em ato do Poder Executivo federal, observadas as seguintes condições:
I - existência de conselho estadual de habitação ou similar com a responsabilidade de fiscalizar a boa e regular aplicação dos recursos;
II - formalização de termo de adesão pelos Estados, conforme previsto no parágrafo único do art. 73 da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017;
III - aporte de recursos próprios no fundo estadual; e
IV - encaminhamento dos demonstrativos de aplicação dos recursos ao controle interno do Poder Executivo federal e ao Tribunal de Contas da União (BRASIL, Lei 14.118, 2021).

Como exposto, os conselhos estaduais de habitação terão a responsabilidade de fiscalizar os recursos recebidos e os estados devem contribuir com o fundo e encaminhar prestação de contas ao controle interno do Poder Executivo Federal e ao Tribunal de Contas da União (TCU).

Com relação ao Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), criado pela Lei 13.465/17, será financiado por um fundo criado pelo texto da Lei, conforme criação do § 9º no art. 76 da Lei de Regularização Fundiária Rural e Urbana:

§ 9º Fica criado o fundo para a implementação e custeio do SREI, que será gerido pelo ONR e subvencionado pelas unidades do serviço de registro de imóveis dos Estados e do Distrito Federal referidas no § 5º deste artigo (BRASIL, Lei 14.118, 2021).

A intenção do SREI é conectar todos os cartórios de imóveis do País, facilitando o acesso a consultas e serviços on-line. Nesse ínterim, o fundo contará com recursos de todos os cartórios de imóveis por meio de contribuições a serem definidas pelo operador nacional do referido sistema (art. 76, § 10º).

5. A LEI DE PARCELAMENTO DE SOLO

Para adequar à Lei de Parcelamento de Solo (Lei 6.766/79), o legislador incluiu novos agentes que podem ser considerados empreendedores, sendo assim, incluiu-se o art. 2-A, com a seguinte redação:

Art. 2-A Considera-se empreendedor, para fins de parcelamento do solo urbano, o responsável pela implantação do parcelamento, o qual, além daqueles indicados em regulamento, poderá ser:
a) o proprietário do imóvel a ser parcelado;
b) o compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário, ou o foreiro, desde que o proprietário expresse sua anuência em relação ao empreendimento e sub-rogue-se nas obrigações do compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário, ou do foreiro, em caso de extinção do contrato;
c) o ente da administração pública direta ou indireta habilitado a promover a desapropriação com a finalidade de implantação de parcelamento habitacional ou de realização de regularização fundiária de interesse social, desde que tenha ocorrido a regular imissão na posse;
d) a pessoa física ou jurídica contratada pelo proprietário do imóvel a ser parcelado ou pelo poder público para executar o parcelamento ou a regularização fundiária, em forma de parceria, sob regime de obrigação solidária, devendo o contrato ser averbado na matrícula do imóvel no competente registro de imóveis;
e) a cooperativa habitacional ou associação de moradores, quando autorizada pelo titular do domínio, ou associação de proprietários ou compradores que assuma a responsabilidade pela implantação do parcelamento. (BRASIL, Lei 6.766/79, 2021)

Pelo exposto, a lista de empreendedores de parcelamento compreende: (i) os próprios proprietários do imóvel a ser parcelado; (ii) a administração pública que fizer desapropriação; e (iii) cooperativa ou associação de moradores ou empresa contratada para executar o parcelamento.

Por fim, também alterou-se a lei para permitir a prorrogação, por igual período, do prazo de 4 (quatro) anos que o loteador tem para realizar obras básicas na área do loteamento, como as ruas, a demarcação dos lotes, quadras e obras de escoamento das águas pluviais (alteração no inciso V, art. 18, Lei de Parcelamento de Solo) (BRASIL, Lei 6.766/79, 2021).

6. CONCLUSÃO

A nova legislação aprovada trouxe alterações nas faixas de valores atribuídas ao programa de financiamento, em especial, as taxas de juros que agora possuem diferenciação entre os beneficiários do norte e nordeste, das demais regiões, tal circunstância facilitará o acesso habitacional a mais famílias de baixa renda.

Importante destacar a modificação para criar linhas de crédito para reformas de casas prontas e o aumento dos valores totais dos imóveis que poderão ser financiados.

De outro norte, chama atenção a preferência atribuída à mulher quanto à titularidade dos imóveis financiados, bem como a intromissão do legislador nas partilhas e atribuições de guarda, inclusive afastando as regras de alienação conjugal trazidas pelo Código Civil.

Pelo exposto, em que pese o intuito do legislador de favorecer genitoras e mulheres chefes de família, na prática, a opção dada fomentará discussões judiciais, tais como, perdas e danos, afinal não é incomum financiamentos em que apenas uma das partes é titular financeira, não necessariamente sendo a mulher.

Em mesmo sentido, a guarda da criança durante a separação do casal não pode ser usado como parâmetro para estipulação de titularidade de um imóvel, isso porque existem diversas modalidades e nem sempre a referida é atribuída unilateralmente a um dos cônjuges.

O fato é que apesar da estipulação de direitos e deveres trazidos pelo Programa Casa Verde e Amarela sobram ainda dúvidas de como serão aplicadas suas maiores alterações.

REFERÊNCIAS

BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 20 dez. 1979. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6766.htm. Acesso em: 13 jan. 2021.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11 jan. 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6404consol.htm. Acesso em: 13 jan. 2021.

BRASIL. Lei nº 11.124, de 16 de junho de 2005. Dispõe sobre o Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social – SNHIS, cria o Fundo Nacional de Habitacao de Interesse SocialFNHIS e institui o Conselho Gestor do FNHIS. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 17 jun. 2005. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2005/lei/l11124.htm. Acesso em: 13 jan. 2021.

BRASIL. Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009. Dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 8 jul. 2009. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l11977.htm. Acesso em: 13 jan. 2021.

BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana [...]. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 8 set. 2017. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm. Acesso em: 13 jan. 2021.

BRASIL. Lei nº 14.118, de 12 de janeiro de 2021. Institui o Programa Casa Verde e Amarela. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 13 jan. 2021. Disponível em: https://www.in.gov.br/en/web/dou/-/lein14.118-de-12-de-janeiro-de-2021-298832993. Acesso em: 13 jan. 2021.

SANTOS, Ananda. Casa Verde Amarela é sancionada, mas unificação de tributos é retirada do texto. 2021. Disponível em: https://www.contabeis.com.br/noticias/45684/casa-verde-amarelaesancionada-mas-unificacao-de-tribut.... Acesso em: 14 jan. 2020.

SENADO FEDERAL. Senado aprova prioridade às mulheres chefes de família para receber auxílio emergencial. 2020. Agência Senado. Disponível em: https://www12.senado.leg.br/noticias/materias/2020/07/08/senado-aprova-prioridade-as-mulheres-para-r.... Acesso em: 14 jan. 2020.

SIQUEIRA, Carol. Programa Casa Verde e Amarela já está em vigor. 2021. Agência Câmara de Notícias. Disponível em: https://www.câmara.leg.br/noticias/721165-programa-casa-verdeeamarela-ja-esta-em-vigor/. Acesso em: 14 jan. 2020.

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Esse‌ ‌artigo‌ ‌foi‌ ‌escrito‌ ‌por‌ ‌ Tatiane Ghisi Cadorin, Alini Marcon Januário Ferraz e Franklyn de Figueredo.

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Prezados, boa tarde! Ótimo artigo, no entanto, estou com uma dúvida e se possível gostaria de externar aos colegas e ampliar o conhecimento.

É amplamente divulgado que no programa Minha Casa Minha Vida, havia a faixa de renda de até R$ 1,8 mil, atendida exclusivamente por recursos do Orçamento da União. Essa faixa foi extinta. Para acabar com o benefício para a população mais carente, o governo alegou falta de verba e suspendeu novas contratações no sistema antigo.

Desta feita, não seria um retrocesso no direito a moradia? Onde sabidamente a maior parte da população encontra-se nessa faixa de renda.

Desde já agradeço. continuar lendo